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年度盘点 | 政策篇:先扬后抑,妖性十足!

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年度盘点 | 政策篇:先扬后抑,妖性十足!

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12016年全国政策1、政策基调

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2012十八大会议指出“住房是重要的民生问题,党中央、国务院历来高度重视解决群众的住房问题。”自2011年以来, 房地产市场总体朝着调控预期方向发展,不合理需求得到抑制,供求关系明显改善,房价趋于稳定。下一步,各地区、各部门将继续贯彻党中央决策部署,坚定不移地做好房地产市场调控工作, 不断完善政策体系, 抑制投机投资性购房需求,支持居民合理自住性需求,巩固调控成果,促进房地产市场平稳健康发展。中央经济会议,会议明确指出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。”2013年初国五条加码调控,主要从需求端抑制房价上涨预期:“ 国五条 ” 细则确定坚持房地产调控基调。在 2013 年初房地产市场持续火热的背景下,2 月 20 日,国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作,会议提出五条调控措施即“国五条”,并在 3 月 1 日发布国五条细则 1 (《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17 号】)。作为两会前上届政府最后一次重要会议,此次会议旨在释放继续调控房地产的信号,强调政策的连续性,稳定市场预期。2014中央经济工作会议 (12 月9-11 日 ):努力保持经济稳定增长。关键是保持稳增长和调结构之间平衡,坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路,保持宏观政策连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度。10 月 29 日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,重点推进住房等六大领域消费,提出“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件”。2015两会提出要“加快培育消费增长点,稳定住房消费。坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”12 月 18-21日结束的中央经济工作会议强调化解房地产库存。2016下半年以来政府释放的信号:7月26日,中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”;10月28日,再次提及“注重抑制资产泡沫”;11月初高层关于房地产的会议上,继续明确提出对房地产进行宏观调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度;12月14日-16日举行的中央经济工作会议上高层强调“房子是用来住的,不是用来炒的”;12月21日习近平主持召开的中央财经领导小组会议上,再次明确提出抑制房地产泡沫。
解读 2015年“去库存”的政策基调及相继出台的利好宽松政策,致使2016年上半年出现多项主要指标达到近年来同期高位,如商品房销量、新开工面积等,同时,新房存量下降、房价大涨,地王频现,地价也屡创新高。
在市场日益火爆的情况下,新一轮调控如期而至。9月末以来,全国共有 22个重点城市集中出台了楼市调控收紧政策,11月份因各地楼市未得到预期效果,各城市又相继出台不同程度的升级加码政策。12 月召开的中央政治局会议上,提出了促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位, “要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,这也为 2017 年的房地产政策环境确定了基调。
2、全国政策汇总归纳

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3、重点政策解读
?降准、降首付
1、2月2日,央行、银监会称,为进一步支持合理住房消费;不限购的城市首套房首付款可低至20%,二套房首付最低为30%;而对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行;截止到2月2日,除了北上广深大一线城市和三亚共5个城市外,其他城市均取消限购。
2、2 月20日,央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
3、2月 26日,周小川在 G20 财长和央行行长会议上就已经表态,在企业和地方政府负债率高企的背景下,通过个人住房贷款加杠杆是房地产“去库存”的可行路径。
?调整契税、营业税
1、2月19日,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为 90 平方米及以下的,减按 1%的税率征收契税;面积为 90 平方米以上的,减按 1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为 90 平方米及以下的,减按 1%的税率征收契税;面积为 90 平方米以上的,减按 2%的税率征收契税。
2、个人将购买不足 2 年的住房对外销售的全额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的住房对外销售的,免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施。
解读 2015年下半年与2016年年初,“供给侧改革”、“去库存”高调进入大家的视野,房地产供给侧去库存成为主旋律,土地供应受限、营改增降低企业税费负担;然而需求侧的去库存一直是房地产的主旋律,降低首付比例、契税和营业税优惠这些只是常用手段,营改增减轻二手房交易税费等,促进新房的和二手房的销售,业主来说租赁住房、长租和短租公寓扩大住宅适用范围,解决居住问题。双管齐下,全国大多数城市去库存效果明显。在房地产回温的情况下,GDP 增幅也开始回升,一季度的增幅为 7.19%,重新回归 7 意味着经济的回升,下行压力减轻。
?中央工作会议

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4、重点城市房地产市场调控政策
?本轮政策产生的背景

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第一阶段:受 2010 年以来房地产调控政策收紧的持续影响,2014 年全国商品住宅销售面积同比下滑 9.1 个百分点,2014 年全国房地产开发投资额全年下跌 9.2%,同时叠加GDP 实际增速低于政府预期,导致当年第一、第二轮“救市政策”出台,截止到 2014 年 8月,46 个限购城市中有 40 个城市取消限购,同年,“930”政策的出台标志着全国房地产政策趋向宽松。

第二阶段:考虑到 2015 年 GDP 实际增速持续下行压力(2015 年政府预期 GDP 实际增速为 7%,实际为 6.9%)和“四万亿”财政刺激边际效应递减等因素,自 2014 年 11 月15至 2015 年年底,央行共进行“六次降息、五次降准”操作,同时出台“330 政策”、“新930”政策以支撑全国楼市快速回暖,2015年全国商品住宅销售面积累计增速在当年 6月首次出现正增长,2015 年全年全国商品住宅增幅达 24.7%,但房地产开发投资增速仍未起色,2015 年年末较年初下滑 8.9 个百分点。
第三阶段:2016年前三季度受货币和行业政策持续宽松,全国商品住宅销售面积增速和房地产开发投资增速出现双回暖。
第四阶段:中央对热点城市房价过快增长带来的泡沫风险表示担忧,短期内目标明确,“去杠杆”“抑制资产泡沫”,遏制房价过快上涨,引导房价回归合理区间。自 2016 年 9月起,全国大中城市集中性出台限制性调控政策。
解读 2016 年上半年,我国房地产市场延续上年末向好局势,库存压力有所缓解,但城市分化加剧,地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下,一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势,楼市调控已逐渐收紧,限购加码、限贷限价接连出台。
?本轮政策经历的三大阶段
从2016年3月一线城市深圳、上海打响楼市调控政策第一枪开始,到十一黄金周各城市楼市调控政策集中出台,再到11月住建部房地产调控宏观部署会议后,地方政府调控政策逐渐加码升级,本轮的房地产市场调控大致可划分为上述三个阶段。

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本轮楼市调整政策表现出明显的四个特征:第一, 调控政策从一线城市向二线城市扩围;第二, 二线城市调控政策由松趋紧;第三, 地方政府贯彻落实国家“抑制资产泡沫”顶层设计;第四, 地方调控政策差异化明显,灵活兼具进一步调整操作空间。
此次政策调控也充分体现了中央关于遏制房价过快上涨的精神,即一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活的调控目标。在12月份中央经济工作会议上再次提出了,“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,再度表明了顶层对于楼市调控的态度和决心,短期内楼市调控放松的可能性很低。
解读 2016年楼市调控分三个阶段,整体来看,调控收紧从需求、供应两个环节同时发力,多数城市涉及了限购、信贷等关键调控,同时加大住宅用地供应。
1、需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市,虽然一些合理的改善型需求也被一定程度误伤,但这也是市场过度亢奋下不得已而为之的行政干预手段。
2、供应端则从市场销售、土地供给角度出发,短期内采取直接限制新房入市价格的手段,中长期则通过增加后市潜在供应量同时配合限地价以平缓市场涨价预期。
?本轮楼市调控城市及政策内容

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解读 从政策调控类型来看,共分为四类:
需求端调控——限购,一线城市依从其他城市对本地户籍居民家庭均有不同程度的限购。
需求端调控——限贷,政策主要提高了二套房首付比例,抬高了购房者或投资客进入市场的门槛,如南京、苏州、昆山对于二套房首付比例提高到 80%(1套贷款未还清),相当于二套房首付较原来基础上提高近一倍,大大降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆。
供应端调控——调整土地供应方式,土地方面,各地政府一方面提出加大土地尤其是宅地供应,来增加未来的市场供应;另一方面面对今年前期的“地王潮”现象,“限地价”成为政策调控的当务之急。具体来看,土地供应的增加的确能积极缓解下一阶段供求矛盾,但政府增加供地的节奏较难即刻落实。
供应端调控——控制销售价格,限价成为抑制市场价格数据进一步上涨的最直接有效的手段,各地政府或明或暗在预售审批阶段对价格涨幅过大或单价过高的项目限制其入市,通过结构性调节的手段让全市均价平稳走低。

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2016年郑州政策1、郑州房地产市场调整政策汇总归纳

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解读 需求端:继“郑九条” 、郑州相继出台限购、限贷政策,对需求端进行调控,收窄城区购房资格,对改善及投资客户冲击较大;12月限购限贷政策升级,进一步打击投机客户,降低信贷风险。
供给端:继“郑九条”土地“熔断机制”政策出台后,政府表示于第四季度供应6500多亩土地,同时公布“熔断机制”细则;12月出台“持券准入”政策。
2、郑州重点政策细则
?郑州“房九条”
9月14日晚,郑州市人民政府网站发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》,标志郑州新一轮政策调控拉开序幕,此次新政着重针对土地交易环节,严控“地王”再现,给过热土地市场降温,新政适用范围为市内八区,自2016年9月18日起执行。
“房九条”主要内容:1、扩大居住用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场;2、“熔断机制”:郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价,依据挂牌须知等相关规定,确定竞得人;3、除大棚户区改造用地外,居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%;4、公积金:公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定,一是贷款金额不超过相应最高贷款限额,二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款,三是月还款额度不超过家庭收入的60%,购买首套自住住房的,单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定;5、购地资金来源的审查;6、严格新建商品住房项目销售价格管理;7、预售证管理;8、严查首付贷、哄抬房价;9、引导宣传。
解读 此次 “房九条”新政抬高了土地市场交易门槛,对房企入市拿地影响较大,影响层面主要在于开发商,对客户影响不大;综合郑州市场开发商及项目表现来看,多处于观望状态,本次新政的信号意义大于实际意义。
?郑州限购
10月1日,郑州市人民政府网站发布《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》,标志郑州新一轮限购政策的重启,此政策自2016年10月2日起执行。
限购主要内容:1、限购区域:市内五区(金水区、管城区、二七区、中原区、惠济区)以及航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区,共9个区域;2)停止向拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售180平方米以下(不含180平方米)的住房。
12月21日,郑州房地产市场调控升级,将180㎡以上住房纳入限购范围,非郑州户籍家庭,在本市购买住房时,需提供本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社保证明。

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?郑州限贷
10月3日,继郑州市人民政府出台限购政策之后,中国人民银行郑州中心支行出台限贷政策的相关通知,此通知从10月3日开始实施。
限贷主要内容:
首付比例:首套:居民家庭所购住房位于限购政策规定的限购区域(9个区域)内,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例由20%调整为30%;2套:拥有1套住房且相应购房贷款未结清、为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例由30%调整为40%;另外:居民家庭申请商业性个人住房贷款用于购买首套套型建筑面积在90平方以下的经济适用房,原则上最低首付款比例为25%,可向下浮动5个百分点。
12月23日,在限购区域内,居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款,最低首付款比例30%,二套房首付比例调整为60%。

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限购限贷细则列表▼

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?历年限购限贷细则

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?土地供应增加
9月30日,郑州国土局发布“郑州市10-12月住宅用地供应计划预公告(第一批)”及“2016年郑州市本级10-12月住宅用地供应计划明细表”。
根据公告及明细表,郑州市主城区第四季度(第一批)计划推出115块住宅用地,面积合计6731.37亩,其中棚户区改造用地面积4930.55亩,其他商品住宅用地面积1800.82亩。截至12月31日,郑州市累计挂牌住宅用地面积已经达到6600亩,已经基本完成6700多亩土地的供应。

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?土地熔断机制细则



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解读 10月31日土地“熔断机制”细则,是在之前出台相关政策效果不佳基础上的补充和加强,在于减少地王产生,进而影响市场预期。
?复垦券准入

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12月14日,郑州国土局发布公告,表示自2017年1月15日起,郑州市内八区范围内,在办理农转用手续时未使用复垦券的商品住宅用地,出让时需“持券准入”,即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的复垦券,参与土地竞买。
12月20日,河南省首批宅基地复垦券拍卖会在郑州举行,首批6000多亩宅基地复垦券以每亩30万元的熔断价格全部售出,总成交额达18.4亿元。
除了城改地,没有复垦券的开发商就没有买地的准入资格。因此,业内人士将复垦券称为“地票”。河南省首批宅基地A类复垦券拍卖会拍卖结果全名单,从名单中看,河南105家企业拍到6050亩的“地票”,当然,不排除有一些大企业通过多家公司组团竞买。比如,不完全统计,新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司、汤阴县碧桂园房地产开发有限公司、新乡市碧桂园房地产开发有限公司、郑州市金水碧海房地产开发有限公司均是碧桂园集团参股的子公司,合计持有复垦券数量已达250亩。名单里还有189号牌“北京葡萄沟房地产开发有限公司“竞得100亩,这个公司,真面目就是郑州地产界熟悉的“K2” 。
解读 实行复垦券,是根据城乡建设用地增减挂钩政策,为了给易地扶贫搬迁筹措更多资金,助推全省脱贫攻坚工作。解决了城镇年度新增建设用地指标不足、建设用地规模受限和占补平衡难等问题。这是跟“耕地占补平衡”相通,按照规划不管城市如何发展,一定要保证18.65亿亩耕地红线不被突破。另外每亩30万元的复垦券价格,占郑州市现有房价的比重很低,房地产企业在竞拍土地时会综合考虑复垦券在内的购地成本,同时又有复垦券交易价格、土地价格和房价的熔断机制,不会推高郑州市现有房价。

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